Що таке умова оказіональна (umowa najmu okazjonalnego) в Польщі?

Для українців, які планують довгострокове проживання в Польщі, розуміння особливостей оренди житла є необхідною умовою комфортного перебування в країні. Польське законодавство пропонує різні форми договорів оренди, серед яких особливе місце посідає умова оказіональна. Цей тип договору має свої унікальні характеристики та переваги як для орендодавців, так і для орендарів, які сьогодні й розгляне сервіс TransferGo.

Типи договорів оренди в Польщі

Польське законодавство передбачає кілька типів договорів оренди житла, кожен з яких має свої особливості та сфери застосування. Найпопулярнішими є умова оказіональна, про яку детальніше розповімо далі, та стандартний договір оренди (Umowa najmu). Umowa najmu –  найпоширеніший тип договору оренди в Польщі, який регулюється положеннями Цивільного кодексу. На відміну від умови оказіональної, стандартний договір надає більше прав орендарю і менше захисту орендодавцю. Основні відмінності:

• Не вимагає нотаріального посвідчення
• Процес виселення при порушенні умов значно складніший і триваліший
• Може бути укладений на визначений або невизначений термін
• Не вимагає заяви про наявність альтернативного житла

Стандартний договір часто використовується при короткострокових орендах або коли сторони мають високий рівень довіри одна до одної.

Також у Польщі інколи укладають інституційний найм (Najem instytucjonalny) та соціальний найм.

Що таке оказіональна умова?

Оказіональна умова (umowa najmu okazjonalnego) — це особливий вид договору оренди житла в Польщі, який регулюється Законами про захист прав наймачів житлового фонду гміни та про зміну Цивільного кодексу від 21 червня 2001 року. Відмінною рисою цього типу договору є надання додаткових гарантій та прав орендодавцю порівняно зі стандартним договором оренди.

Найм оказіональний передбачає можливість для власника житла швидше й ефективніше виселити орендаря у випадку порушення умов договору або несплати за оренду. Така форма договору робить оренду житла більш безпечною для власників, що, у свою чергу, сприяє збільшенню пропозиції на ринку орендного житла.

Важливо зазначити, що умова найму оказіонального може бути укладена лише з фізичною особою, яка не здійснює господарської діяльності у сфері оренди нерухомості. Тобто, цей договір призначений для приватних орендодавців, а не для компаній, що професійно займаються здаванням житла в оренду.

Скільки коштує умова оказіональна в Польщі?

Така умова найму мешкання має ціну, яка складається з кількох компонентів. По-перше, сам договір підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, що передбачає певні витрати. Вартість нотаріальних послуг у Польщі варіюється залежно від регіону та конкретного нотаріуса, але в середньому становить від 100 до 300 злотих.

Крім того, умова оказіональна підлягає реєстрації в податковій інспекції (Urząd Skarbowy). За цю процедуру стягується фіксований збір у розмірі 17 злотих. Не варто забувати також про можливі витрати на переклад документів, якщо одна зі сторін не володіє польською мовою.

Додатковою статтею витрат може бути оформлення акту про добровільне підпорядкування виконанню (oświadczenie o poddaniu się egzekucji), який також потребує нотаріального посвідчення. Його вартість зазвичай становить від 200 до 400 злотих.

Загалом, повне оформлення умови оказіональної в Польщі обійдеться орендарю та орендодавцю приблизно в 300-700 злотих, не враховуючи можливих витрат на юридичну консультацію або допомогу в підготовці документів.

Умова оказіональна: як її розірвати?

Розірвання умови найму мешкання в Польщі може відбуватися кількома способами, залежно від конкретних обставин. При укладанні договору сторони зазвичай прописують умови його розірвання, включаючи термін попередження про намір припинити оренду.

Для орендаря стандартний термін попередження про розірвання умови оказіональної становить один місяць і зазвичай обчислюється з кінця календарного місяця. Тобто, якщо орендар повідомляє про своє рішення 15 квітня, договір буде розірвано з 31 травня.

Найм оказіональний для українців та інших іноземців має важливу перевагу. Згідно з польським законодавством, орендодавець може розірвати умову оказіональну лише з певних причин, серед яких:

• Несплата орендної плати за щонайменше два повні періоди платежу
• Використання житла всупереч його призначенню або умовам договору
• Порушення правил співжиття з сусідами
• Необхідність проведення капітального ремонту або знесення будівлі

У випадку несплати орендної плати орендодавець повинен спочатку письмово повідомити орендаря про заборгованість і надати йому додатковий термін для погашення боргу (зазвичай не менше одного місяця). Лише після цього він може розпочати процедуру розірвання договору.

Що має бути в договорі оренди квартири?

Коректно складений договір оренди житла в Польщі повинен містити низку обов’язкових елементів. Розглянемо, які пункти неодмінно має включати умова оказіональна:

• Дані сторін договору: повні імена, адреси проживання та ідентифікаційні номери (PESEL для громадян Польщі або номер паспорта для іноземців) орендодавця та орендаря.
• Предмет оренди: детальний опис житла, включаючи адресу, площу, кількість кімнат та інші характеристики приміщення.
• Термін оренди: умова оказіональна може бути укладена максимально на 10 років. Договір повинен чітко зазначати дату початку та закінчення оренди.
• Розмір орендної плати: сума, періодичність сплати (зазвичай щомісячно) та спосіб оплати мають бути чітко визначені.
• Розмір застави: за польськими законами застава зазвичай не перевищує шестимісячної орендної плати.
• Умови розірвання договору: терміни попереднього повідомлення та обставини, за яких договір може бути розірвано достроково.
• Заява орендаря про наявність альтернативного житла: цей пункт є ключовим для умови оказіональної. Орендар повинен надати нотаріально завірену заяву про те, що у випадку виселення він має інше місце проживання.
• Акт про добровільне підпорядкування виконанню: цей документ дозволяє орендодавцю звернутися безпосередньо до судового виконавця для виселення орендаря у випадку порушення умов договору.
• Правила користування спільним майном: у багатоквартирних будинках важливо визначити правила користування спільними приміщеннями та обладнанням.
• Розподіл відповідальності за ремонт і обслуговування: чітке визначення того, хто і за які види ремонту відповідає.

Для тих, хто укладає договір оренди житла в Польщі, зразок можна знайти в інтернеті, зокрема на сайті Правової допомоги Любліна. Також краще  звернутися до професійного юриста або скористатися шаблонами, доступними на офіційних ресурсах польських державних установ. Однак слід пам’ятати, що кожен договір повинен бути адаптований до конкретної ситуації.

Переваги та недоліки умови оказіональної

Багато іноземців цікавляться, коли укладають najem okazjonalny, що це означає для них у контексті легального перебування в Польщі. Варто зазначити, що наявність офіційно оформленого договору оренди може бути корисною при оформленні або продовженні дозволу на проживання в країні. Крім того, зареєстрована умова оказіональна є підтвердженням легального статусу орендаря для офіційних органів.

Як і будь-який юридичний інструмент, умова оказіональна має свої переваги та недоліки для обох сторін договору. Розглянемо їх детальніше.

Переваги для орендодавця:

• Спрощена процедура виселення у випадку порушення умов договору
• Більша юридична захищеність порівняно зі стандартним договором оренди
• Можливість легально декларувати дохід і користуватися податковими пільгами
• Обмежений термін договору (до 10 років) з можливістю продовження

Недоліки для орендодавця:

• Необхідність офіційної реєстрації в податковій інспекції
• Додаткові витрати на нотаріальне оформлення документів
• Обов’язок сплачувати податки з орендного доходу

Переваги для орендаря:

• Чіткі правила проживання і користування житлом
• Юридична захищеність на термін дії договору
• Офіційне підтвердження місця проживання для державних органів
• Можливість вимагати належного утримання житла від орендодавця

Недоліки для орендаря:

• Суворіші наслідки у випадку порушення умов договору
• Необхідність надання нотаріально завіреної заяви про альтернативне житло
• Потенційно вищі витрати на оформлення, порівняно зі стандартним договором

Тепер ви знаєте, що таке умова оказіональна та які в неї особливості. А ми нагадуємо, якщо вам потрібно переказати гроші в Україну з Польщі або інших країн Європи, то найвигідніше це зробити через сервіс TransferGo. З нами ваші кошти надійдуть на рахунок отримувача безпечно, максимально швидко та без зайвих комісій.

Крім того, в нашому блозі ви можете дізнатися багато іншої корисної інформації, зокрема, все, що варто знати про роботу в службах таксі Польщі.